Oui, c’est possible, mais uniquement sous certaines conditions précises. Par défaut, la location immobilière est exonérée de TVA, ce qui empêche le bailleur de déduire la TVA payée sur les travaux de rénovation. Toutefois, il existe une option pour soumettre volontairement la location à la TVA, permettant alors de récupérer cette taxe sur les dépenses engagées pour les travaux.
Le principe de la location sans TVA
En règle générale, la location d’un immeuble professionnel est exonérée de TVA. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas déduire la TVA sur les travaux de rénovation qu’il entreprend dans le bien loué. Ce régime, prévu par l’article 44, §3, 2° du Code de la TVA, s’applique automatiquement, sauf si le bailleur et le locataire choisissent d’y déroger
L’option pour la location avec TVA
En effet, il existe un régime dérogatoire appelé « régime de la location optionnelle ». Ce dispositif permet au bailleur et au locataire d’opter conjointement pour l’assujettissement du loyer à la TVA. Par conséquent, la TVA payée sur les travaux de rénovation devient récupérable. Pour que cette option soit valide, le locataire doit être un assujetti à la TVA utilisant le bien exclusivement pour les activités économiques dont il est assujetti à la TVA. De plus, le bâtiment concerné doit être neuf ou avoir fait l’objet d’une rénovation radicale.
Les conditions liées à la rénovation radicale
La notion de rénovation radicale est essentielle pour bénéficier du régime de location avec TVA. Deux critères sont pris en compte :
- Le critère qualitatif, lorsque les travaux transforment de manière importante la structure, la nature ou la destination du bâtiment.
- Le critère quantitatif, lorsque le coût des travaux de rénovation (HTVA) dépasse 60 % de la valeur de vente du bien (hors terrain) après leur achèvement.
Il est toutefois important de préciser que seuls les travaux immobiliers sont à prendre en compte dans le coût des travaux de rénovation. Les prestations immatérielles, notamment les services des architectes ou encore la location de diverses machines, ne peuvent être incluses dans le coût total.
Les formalités administratives
Pour que la location avec TVA soit effective, l’accord des deux parties est indispensable. Cet accord doit être formalisé dans le contrat de bail, au plus tard lors de son entrée en vigueur. Aucune déclaration préalable à l’administration n’est requise, mais certaines mentions obligatoires doivent figurer dans le bail. Le respect de ces formalités est crucial pour éviter tout litige avec l’administration fiscale, notamment concernant la récupération de la TVA sur les travaux de rénovation.
En résumé : un choix stratégique pour les bailleurs
Opter pour la location avec TVA après avoir réalisé des travaux de rénovation constitue un véritable levier d’optimisation financière pour un propriétaire. En effet, cette option permet de récupérer la TVA payée sur les travaux, les matériaux et les prestations liées à la rénovation du bâtiment, ce qui peut représenter une économie significative, notamment lorsque les montants investis sont élevés. Pour les investisseurs qui rénovent un immeuble en vue d’une location professionnelle, cette récupération améliore la rentabilité globale du projet tout en allégeant le coût réel des rénovations.
Au-delà de l’avantage fiscal immédiat, ce choix stratégique peut aussi renforcer l’attractivité du bien. Un immeuble rénové selon les normes actuelles, bien isolé et fonctionnel, attire plus facilement les locataires professionnels, notamment ceux qui souhaitent bénéficier d’un environnement de travail moderne et conforme à leurs besoins. Les travaux de rénovation deviennent alors non seulement une dépense amortissable, mais aussi un facteur de valorisation patrimoniale.
Toutefois, cette démarche implique le respect strict des règles fiscales encadrant la TVA immobilière. Le propriétaire doit notamment veiller à ce que le locataire soit un assujetti à la TVA et que le bien loué soit utilisé exclusivement pour une activité économique taxable. De plus, l’immeuble doit être considéré comme « neuf » ou avoir fait l’objet d’une rénovation radicale, ce qui suppose une transformation substantielle de la structure ou de la destination du bâtiment.
Enfin, avant d’opter pour la location avec TVA, il est vivement recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal spécialisé en immobilier. Ce professionnel pourra évaluer la pertinence de l’option en fonction du projet, des montants des travaux de rénovation et de la nature du futur bail. Son accompagnement garantit une application correcte du régime, la récupération effective de la TVA, et la conformité du dossier en cas de contrôle de l’administration.
En somme, la récupération de la TVA sur les travaux de rénovation dans le cadre d’une location professionnelle est une opportunité réelle pour les bailleurs, à condition d’anticiper correctement les aspects juridiques et fiscaux du projet.
